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H.-Jürgen Korbmacher Sachverständiger- Immobilien- und Unternehmensbewertung.

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 ■Wertgutachten

Aufgrund der Wertermittlungsverordnung (WertV) sind zur Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.

Das Vergleichswertverfahren (§§ 13, 14 WertV) kommt vor allem bei Grundstücken in Betracht, die mit weitgehend typisierten Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind. Zu nennen sind insbesondere Eigentumswohnungen, Garagen und Stellplätze sowie teilweise auch Einfamilien-Reihenhäuser.

  

Wer und Warum?

Anlässe für Bewertungsgutachten

 

Im Erwerbsfall liegt sein Nutzen hauptsächlich darin, versteckte Mängel und Schäden zu entdecken. Aber natürlich auch, um einen Richtwert für Preisverhandlungen zu kennen.

Auftraggeber für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken können also sein:

  • Privatpersonen 

  • Unternehmen 

  • Banken 

  • Versicherungen 

  • Gerichte 

  • Öffentliche Hand, Verwaltungen, Institutionen usw. 

 

Wertermittlungen können aus den unterschiedlichsten Gründen angefertigt werden.

 

  • Ermittlung des Wertes bei Kauf , Verkauf, Grundstückstausch. 

  • Vermögensauseinandersetzungen ( Bei Erbfall, Scheidung etc.) 

  • Bewertung des Betriebsvermögens, Renditeprognosen bei Investoren 

  • Feststellung des Beleihungswertes (nach HBG) 

  • Ermittlung von Wiederherstellungskosten 

  • Zwangsversteigerung 

  • Ermittlung der Anfangs- und Endwerte in Sanierungsgebieten 

Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens als Privatgutachten ist im Normalfall innerhalb von 10-15 Arbeitstagen nach Abschluss eines Sachverständigenvertrages möglich. Der Zeitaufwand für Gerichtsgutachten - diese geben wir in der Regel an einen vereidigten Sachverständigen/Gutachter weiter - ist erfahrungsgemäß etwas länger, da erforderliche Informationen und Auskünfte schriftlich eingeholt werden müssen.

Vorteilhaft ist es wenn bei der Besichtigung des Wertermittlungsobjektes der Eigentümer oder Verwalter anwesend sind. Viele Fragen lassen sich so einfach schneller klären. 

Der Sachverständigenvertrag erhält eine Vollmacht die den Sachverständigen zur Einsicht bzw. zur Entgegennahme grundstücksbezogener Unterlagen an öffentlichen Stellen berechtigt (z. B. Grundbuchauszug, Grundakte, Baulastenverzeichnis usw.). Sie brauchen sich um diesen Teil nicht zu kümmern, es vereinfacht und beschleunigt die Gutachtenerstellung natürlich wenn alle Unterlagen beim Ortstermin zur Verfügung stehen.

Im folgenden habe ich den Ablauf der Erstellung eines Privatgutachtens skizziert. Bei besonderen Wertermittlungsobjekten (z. B. Erbbaurecht, Teileigentum, grundstücksbezogene Rechte) sind hier Abweichungen möglich. Bei den farbig gekennzeichneten Punkten ist die Mitarbeit bzw. Auskünfte durch den Auftraggeber erforderlich. 

  

1. Vorgespräch

  • Klären aller Fragen und Wünsche des Auftraggebers 

 

2. Sachverständigenvertrag 

  • Festlegung des Wertermittlungsobjekte

  • Festlegung der Bewertungsart ( z.B. Kaufpreisfindung etc.) 

  • Festlegung des Wertermittlungsstichtages (Tag für den der Verkehrswert ermittelt werden soll) 

  • Festlegen der Anzahl der Gutachtenausfertigungen 

  • Honorarvereinbarungen 

  • Bereits vorhandene und noch zu beschaffende Unterlagen 

  • Termin für Ortsbesichtigung vereinbaren 

  • Vollmacht für die Einsicht grundstücksbezogener Informationen in öffentlichen Stellen 

 

3. Ortsbesichtigung 

  • Objektbesichtigung 

  • Photos vom Objekt Fotografieren 

  • Vollaufmaß bzw. Kontrollmessungen falls Bauunterlagen vorhanden

 

4. Informationsbeschaffung (sorgfältige Recherche)

 

Eine aussagefähige Wertermittlung setzt eine umfassende Recherche der wertbeeinflussenden Ausgangsdaten voraus. Nicht alle wertrelevanten Informationen kann der Sachverständige eigenständig ermitteln. Er ist vielmehr auf die Unterstützung des Auftraggebers angewiesen. Die benötigten Auskünfte und Unterlagen des Auftraggebers können z.B. sein: 

   

  • Grundbuchauszüge

  • Flurkarte /  Lageplan

  • Teilungserklärung

  • Auskunft zu Baulasten

  • Auskunft zu Altlasten

  • Erbbaurechtsverträge

 

  • Bauzeichnungen

  • Baubeschreibung

  • Bauschein

  • Berechnung

  • Bruttorauminhalt

  • Schlussabnahmeschein

  • Vollmacht zur Akteneinsicht 

 

  • Mietverträge

  • Mietflächenaufstellung

  • Anliegerkostenbescheide

  • Auskunft zu Leibrenten / Nießbrauch

  • Vorgutachten 

 

  

Die Informationen müssen ausgewertet und überprüft werden. Das ist verbunden mit Anfragen und Besuchen bei Behörden, Aktenstudium in Grundbuchakten, Ortsterminen usw.

   

Zusätzlich können für eine sorgfältige Recherche benötigt werden: 

  • besondere Vereinbarungen wie z. B. Mietoptionen

  • Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

  • Bodenrichtwerte

  • Vergleichskaufpreise

  • ortsübliche Miete 

  • aktuelle Mietspiegel 

  • Vergleichsmieten

  • Auszug aus der Liegenschaftskarte 

  • Bauplanungs- und öffentliches Recht 

  • Besondere Umstände wie z. B. geplante Umnutzung, bestehende Ansprüche usw. 

 

5. Erstellung des Gutachtens

  • Auswertung aller zur Verfügung stehenden Informationen

  • Beschreibung des Wertermittlungsobjektes

  • Auswahl des Wertermittlungsverfahrens

  • Berechnungen

  • Verkehrswertbestimmung

  • Erstellung der Anlagen (Fotos, Karten, Informationen)

  • Gutachtenreinschrift

  • Gutachtenkontrolle 

  • Erstellung von Gutachtenkopien in vereinbarter Anzahl 

  • Erstellung der Honorarrechnung

  • Gutachtenversendung 

 

6. Nacharbeiten

  • Aufarbeitung der Gutachtendaten für statistische Ermittlungen

  • Archivierung aller Unterlagen einschließlich eines Beleggutachtens 

  • Bei Bedarf Gutachtenerläuterung 

 

Kontakt: This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
H.-Jürgen Korbmacher
  Am Kronenkamp 11
  26188 Edewecht
Tel. 04405-91 7777-7

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